Saturday, March 15, 2008

Type and Cost of Real Estate


置業多重奏 (2007/04/05)

 擁有自己的房地產是大多數人的終極願望,在出動向目標進發前,必須清楚一些因素。首先,擬定個人的屋價預算、物業類型、新屋或是重售樓房、以及地點。在揀定地區後,便開始看屋大行動,有人要求一定有泳池,亦有人認為四睡房雙車房最重要。所以,事前應把要求設施分為三項類目:

 非有不可:舉例來說,在家辦公者,便必須有家居辦公室。

 有就最好:喜歡的裝置差不多應有盡有,如果其中一兩項缺少,並非不可或缺者,便應作妥協。

 可有可無:有沒有這項裝置不重要,並不會沒有影響取捨。

 住宅種類

 獨立屋(Single-detached house): 一間獨立的房子,名副其實完全獨立,除了自己的車房外,不會連接其他建築物。

 半獨立屋(Semi-detached house): 兩個單位分左右或前後相連。

 平房(Bungalow): 一層高,所有房間如客廳、睡房、廚房等均在同一層,毋須上落樓梯。

 連屋(Link house): 一間房子有一部分是與另一房子相連,例如只是土庫相連,外表就像獨立屋般,亦有些是車房相連。

 鎮屋( Townhouse)/排屋(Row house): 一排建築物至少有三間住宅單位,左右或是前後相連,但不會分兩個單位上下相連,一般是兩層高。

 層疊式鎮屋(Stacked Townhouse): 一排建築物,一間鎮屋是位於另一間鎮屋樓上,每個鎮屋單位各有兩層高。

 柏文(Apartment): 高層住宅大廈,至少有5層高。

 兩單位柏文(Duplex): 兩個單位樓上樓下相連。

 其他獨立相連房子(Other single-attached house): 一間獨立屋與另一建築物連接,例如非住宅建築物(如商店或教堂)、或是其他類型的住宅(如柏文)。

 流動屋(Mobile home): 一個獨立單位,是可以整間遷往另一地點,能臨時放置在一塊地皮上。

 業權種類

 自由業權(Freehold) 業主擁有房子及地皮的業權,要自行負責剪草、剷雪、維修等工作,物業主要是獨立屋、半獨立屋、連屋、排屋等。

 共管業權 (Condominium) 亦稱分契式,住宅單位屬私人所有,公用地方為所有業主共有,室外維修工作交管理公司處理,每個單位每月支付管理費。物業主要是共管柏文、鎮屋等。現時亦有一些發展項目是獨立屋,但有管理公司負責剪草剷雪等事宜。

 自由共管業權(Freehold Condominium) 主要是鎮屋類型。與共管業權最大的分別,便是業主擁有地皮的業權,由整幢房子、包括外牆、屋頂、車房等,都是業主負責。而公共設施例如通往各單位的車路、康樂設施、訪客停車場、附設遊樂場公園等,則屬共管範圍;所以,業主也要付管理費。一般來說,業主可以享有較高度自由美化居所,例如園藝,但也有一些限制,例如決定在什麼時修補屋頂;所以,想更改大門顏色或在後園搭建陽台前,須先獲得業主委員會通過。

 註:每個自由共管業權鎮屋盤可能有不同的條例規範。

 住宅保險

 保障可能是一生中最重要資產----安樂窩,保險不可或缺;主要是分為基本保險(Broad Form)及全保(Comprehensive Form),基本保險是投保物業本身及指定的項目,一切沒有列出的概不受保;全保則是列出不受保節項目(如水浸、核子戰爭、空置屋等),所有未經列出的項目均受保。保險費是根據房子的重建費用而定。事實上,保險費是包括五個項目,為:

 *屋外殼(Property)及屋後建築(Detached private structure)

 *責任險(Personal liability)

 *生活開支((Additional living cost)

 *私人財物(Contents)

 *自願式醫療賠償(Voluntary payments for damage to property)

 獨立屋的業主需要購買房屋外殼及屋後建築保險;共管物業業主不用購買這兩項保險,因為這些保險已包括在該幢建築物整體的保險之內,所以只須購買私人財物(業主需向保險公司申報其財物總值)、責任險以及自願式醫療賠償。

 租客保險: 除了個人財物外,也包括第三者責任險,因為,租客自己所造成他人受傷或財物損失,其他人便有權追討賠償。

 置業成本一籮筐

 稅項(tax): 新屋則要繳付6%GST ,屋價在$45萬以下的,最高可獲退回2.5%。 重售物業不用付稅,在出售前曾作大裝修則例外。

 物業估價(appraisal fee): 如果沒有購按揭保險,貸款機構可能需要買家自費為物業作估價,一般收費為$150-$200左右。但要視乎地點及物業而定。

 物業稅(property tax): 申請高比率按揭的,貸款機構可能要求把分期支付的物業稅加在按揭供款內。

 測量費(survey fee): 貸款機構要審視最新版的測量圖,買家可在買賣協議列條件要求賣家提供,不然可能要自行掏腰包請專人做一份。

 物業保險(property insurance): 不替物業買保險,便不獲貸款機構批出按揭。

 預付地稅/公用設施費用(prepaid taxes/utility bills): 若賣家已預繳了在交吉日之後的有關帳單,買家須補回給賣家。

 土地轉讓稅(land transger tax): 買家在置業時須付此稅項。在安省,如是購買新屋又是首次置業者,最高可享有$2,000土地轉讓稅退款。

 計算方式如下:

  $55,000以下.......................0.5%

  $55,000至 $250,000............1.0%

  $250,000至$400,000............1.5%

  $400,000以上.....................2.0%

  例,一間價值$250,000的房子,收費如下:

  $55,000X0.5% = $275.00

  $195,000X1.0%=$1950.00

  應總稅款是$2,250.00 (符合退回土地轉讓稅條款者,實則只須付$250.00。)

 服務費(service charges): 公用設施的新客戶需要付服務費,例如電費。

 律師費(lawyer fees): 律師的一系列工作,收費一般不少於$500。

 按揭保險費及申請費(mortgage loan insurance premium and application fee):高比率按揭須向加拿大按揭及房屋公司或私人機構申請按揭保險,成本是按揭金額的0.5%至3.75%不等,這筆錢可加在按揭額內(可能另有收費),申請費由$75至$235左右。

 按揭經紀費(mortgage broker's fee): 可能向買家收取代物色貸款機構的費用。

 驗屋費(home inspection fee): 無論是新屋或是重售物業,都應找驗屋師檢驗,費用由$150至$350不等,一般來說,房子愈大屋貴愈貴,收費也愈高。

 搬遷費(moving costs): 不要忘記找一間專業搬屋公司搬遷,一架貨車加三名搬運工,每小時可能由$50至$100,如果是在月底或是夏天,收費便更高。

 管理費(condominiom fees): 共管物業的住戶每月要繳交管理費,以作公共地方維修...剪草鏟雪...等。

 裝修(renovation and repairs): 驗屋師會指出物業需要修補之處,例如換屋頂,買家要計算可能需要支付的費用。

 水質檢查(water quantity and quality certification): 如果所購買的物業在偏遠地點,是採用水井,便要付$50 - $100 檢定水質及供水量。

 資料提供:加拿大按揭及房屋公司

 專業人士

 地產從業員(Real Estate Representative): 地產從業員必須持有省府發出的執照才可工作,首先要念完有關課程經考試合格才可申領執照;他們要遵守有關法則及道德條例。

 一名好的地產經紀,可以幫助客人物色到心目中的物業。

 估價師(Appraiser): 買家可以先找估價師為物業估值才落「柯化」,估價必須包括對房屋的評估、分析最近的同類型物業銷售,以及評估市場狀況對物業的影響。

 驗樓師(Home Inspector): 無論是全新或是重售物業,聘用一位驗樓師是十分具建設性的。他會提交一份驗屋報告,列出物業狀況,有什麼需要修理,什麼修理需要先做,以及估計修理費用。 可向本地有關專業協會或是地產經紀轉介驗樓師。

 按揭經紀(Mortgage Broker): 他們可以幫助客人尋找合適的貸款者,通常他們是向貸款者收取費用,但亦可能向借款人士收費,尤其是信用紀錄欠佳的,一般是按揭額的1至2%。

 保險經紀(Insurance Broker): 可處理家居及汽車保險,提供按揭的機構會堅持客戶購買物業保險;另外,亦會建議客戶購按揭人壽保險(mortgage life insurance),萬一客戶或其配偶逝世,便由保險支付按揭費。

 律師(Lawyer): 樓房買賣,律師處理的問題包括查契,即是業主的業權,看看是有否把物業扺押而債務未清償;是否有未完成的維修工作;審核購買協議;另外,辦理交吉事宜,例如確保對方已經清繳所有應繳費用,如公用設施(水電天然氣等)的費用。

 貸款機構(Lenders): 當決定購買一間物業,便要找貸款機構辦按揭,它們包括:銀行(banks)、 信託公司(trust companies)、信貸合作社(credit unions)、退休基金(pension funds)、金融公司(finance companies)、保險公司(insurance companies)...等。
adapted from mingpao
check with your lawyer for update info like land transfer tax, etc